Clause de substitution : quand l’utiliser et comment assurer de sa validité ? (Avec modèle)

Quelle est l’essence d’un contrat ? Figer les termes précis d’un accord entre plusieurs parties, qui y ont consenti après une phase de négociation contractuelle. De prime abord, le contrat sert donc à cristalliser un accord. Cette rigueur est nécessaire pour garantir la sécurité juridique des transactions et, plus généralement, de l’entreprise (Si vous êtes juriste, vous avez certainement l'habitude de le répéter aux autres services, et nous comprenons totalement votre position !).

Mais alors, que faire face à des situations évolutives, qui ne peuvent être figées, malgré toute la bonne volonté de chaque partie au contrat ? La clause de substitution sert justement à répondre à cette problématique.

Ce mécanisme contractuel est notamment utilisé dans les transactions relatives à l’immobilier ou aux valeurs mobilières (actions, parts sociales, etc.). Pourquoi donc ? “Parce qu’elle permet d’introduire de la souplesse dans des secteurs où la flexibilité des parties est cruciale.” - explique Karine Lebreton, avocate en droit des affaires. 

On vous explique concrètement dans quelle situation vous pourriez l’utiliser et comment vous assurer de sa validité lors de sa rédaction. 

Quand utiliser une clause de substitution ?

Qu'est-ce que la clause de substitution ?

La clause de substitution, dans une promesse unilatérale de vente, de cession de titre ou dans un pacte de préférence autorise l'une des parties à désigner un tiers (personne physique ou personne morale) pour prendre sa place . Ce mécanisme est particulièrement pertinent dans les transactions qui exigent une certaine flexibilité, comme les ventes immobilières ou de valeurs mobilières. 

Cette clause vous permet d’adapter un accord initial à des situations évolutives, sans compromettre l'intégralité du contrat. On l’utilise souvent pour remplacer facilement une partie initiale, censée acquérir ou bénéficier d’une option d’achat (par exemple, en cas de faute commise par un associé ou de retrait d’un acheteur).

Quels sont les principaux cas d’usages de la clause de substitution ?

Si vous n’êtes pas familier avec la clause de substitution, voici des exemples très concrets pour vous aider à déterminer si cette clause peut vous servir dans votre quotidien 

Les cas de substitution en droit des sociétés et droit des affaires 

L’insertion d’une clause de substitution peut vous servir lors d’opérations d’achat et de vente de valeurs mobilières comme des actions ou des parts sociales. 

Voici quelques exemples concrets de ses applications :

• Cessions d'actions ou de parts sociales : Dans les promesses unilatérales de vente de cessions d'actions ou de parts sociales, la clause de substitution permet de désigner un tiers (comme une autre société ou un autre investisseur) pour prendre sa place dans l'achat. Ce mécanisme est souvent utilisé dans des stratégies d'investissement complexes ou pour des raisons fiscales.
• Dans les pactes de préférence
• Opérations de financement : Dans les opérations de financement, une clause de substitution peut permettre à une partie de se substituer à une autre pour les obligations de remboursement, offrant ainsi une flexibilité dans la gestion de la dette.

Parfois, elle peut être prévue dans un contrat en cas de défaillance temporaire de l’un de cocontractants. Par exemple, dans les contrats de vente ou de fourniture de services, l’acheteur ou le client peut se réserver la possibilité de substituer temporairement le vendeur ou le fournisseur de services, en cas de défaillance de ce dernier pour exécuter le contrat. 

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Les cas de substitution dans le secteur immobilier

Lors de transactions telles que la vente ou l'achat d'un bien immobilier, insérer une clause de substitution vous permet de remplacer l'acheteur initial par une autre partie, qu’il s’agisse d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une personne physique.  Cela permet de désigner un tiers pour prendre sa place en tant que nouvel acquéreur. 

Le changement d'acquéreur dans un contrat de vente immobilière peut survenir pour différentes raisons (par exemple, optimisation fiscale, changement de stratégie d'investissement, imprévus personnels ou professionnels). La clause de substitution est souvent insérée dans des accords préliminaires ou avant-contrats, tels que les promesses unilatérales de vente ou d’achat, ou les compromis de vente d’un bien immobilier. 

Voici une liste des cas d’utilisation les plus fréquents de la clause de substitution en immobilier :

• Acquisition par une SCI : Un acheteur individuel peut initialement signer un compromis pour un achat immobilier, mais décider ensuite de créer une SCI pour réaliser l'acquisition. La clause de substitution permet de transférer facilement les droits d'achat de l'individu à la SCI nouvellement formée, avant l’acte définitif.
• Opérations de promotion immobilière : Les promoteurs peuvent utiliser la clause de substitution pour changer l'entité qui achète le terrain ou qui finance le projet, en fonction des besoins de financement ou des partenariats stratégiques évoluant au cours du projet.
• Investissements et ventes groupées : Dans les investissements immobiliers groupés, un membre du groupe peut initialement signer pour l'achat, puis utiliser la clause de substitution pour répartir les droits et obligations entre les différents membres du groupe d'investissement.

Quelles sont les conditions de validité de la clause de substitution ?

Condition n°1 : Rédigez-la avec clarté et précision

Si vous êtes juriste, vous le savez bien, ce type de clause doit être rédigé avec une clarté et une précision optimales. À défaut, cette clause n’apporte aucune sécurité et c’est le fiasco assuré pour l’opération concernée ! 

Il est recommandé de détailler par écrit tous les aspects de la faculté de substitution, notamment :

• Ses modalités, 
• Ses conditions, 
• Les parties impliquées,
• Les effets de la clause de substitution, 
• Etc. 

Il est crucial d'éviter toute ambiguïté qui pourrait conduire à des interprétations divergentes ou à des litiges.

Condition n°2 : Assurez-vous de la conformité de la clause avec la réglementation

Par exemple, pour les transactions immobilières, elle doit se conformer à d'autres réglementations spécifiques, telles que celles du Code de la Construction et de l'Habitation, notamment l’article L271-1. 

Condition n°3 : Veillez à ce que la clause de substitution n’altère pas les conditions contractuelles initiales

La clause de substitution ne doit entraîner aucune  modification substantielle des conditions initiales du contrat. Les droits et obligations initiaux des parties, comme les modalités de paiement du prix, le moyen de paiement, le prix de vente, et autres conditions essentielles, doivent rester inchangés malgré la substitution. Cela garantit que la substitution ne lèse ni n'avantage injustement aucune des parties.

Condition n°4 : Ajoutez des précisions pour éviter une requalification en cession 

Rappel sur le débat depuis la réforme de 2016 sur la substitution 

Il existe un flou juridique qui plane sur la clause de substitution depuis la réforme de 2016 sur le droit des contrats en France, introduite par l'ordonnance n° 2016-131. Avant la réforme de 2016, il était clair que la substitution n'était pas une cession de contrat. Cependant, depuis la réforme, cette distinction est moins évidente, et il est recommandé de se référer aux jurisprudences de la Cour de cassation sur le sujet pour assurer la sécurité juridique de votre clause de substitution.

La cession de contrat, régie par l'article 1216 du Code civil (introduit par la réforme de 2016), implique le transfert de la totalité des droits et obligations d'un contrat d'une partie à une autre, avec l'accord des autres parties contractantes. 

La substitution, quant à elle, est vue comme un mécanisme permettant à une partie de se faire remplacer par un tiers dans l'exécution du contrat, sans transférer l'intégralité des droits et obligations. 

En outre, une cession de contrat nécessite un accord exprès des autres parties contractantes et doit respecter certaines formalités pour être valide, tandis qu'une substitution peut être plus souple, selon la manière dont elle est conçue et mise en œuvre.

Voici un exemple dans l'immobilier pour vous aider à bien distinguer la cession de la substitution : 

• Cession de contrat : M. Dupont a signé un contrat de promesse de vente pour acheter un appartement auprès d'un promoteur immobilier. Avant la finalisation de l’acte de vente, M. Dupont décide de ne plus acheter l'appartement. M. Dupont trouve un autre acheteur, Mme Martin, et lui cède ses droits et obligations du contrat de promesse de vente. Après cette cession, M. Dupont n'a plus aucun lien légal avec le contrat ou l'appartement. Mme Martin devient la nouvelle acheteuse vis-à-vis du promoteur, assumant toutes les responsabilités et bénéficiant de tous les droits initialement détenus par M. Dupont.
• Substitution : Mme Leroy signe un contrat pour l'achat d'une maison. Cependant, pour des raisons de financement, elle souhaite que la propriété soit finalement acquise par sa société immobilière. Mme Leroy utilise une clause de substitution pour permettre à sa société immobilière de prendre sa place dans l'acte final d'achat. Mme Leroy reste responsable vis-à-vis du vendeur jusqu'à ce que la substitution soit effectuée, et la société immobilière devient l'acheteur qui réalise l'achat final et assume les obligations de paiement.

Dans le cas de la cession, il y a un changement complet des parties au contrat avec un transfert total des droits et obligations. Dans le cas de la substitution, la partie originale au contrat reste en principe responsable jusqu'à ce que le substitut intervienne pour remplir certaines obligations spécifiques, souvent dans le cadre de la finalisation de la transaction.

Bonnes pratiques pour éviter la requalification de la substitution 

Pour éviter que la substitution soit requalifiée en cession de contrat, il est recommandé d'ajouter des précisions spécifiques dans le contrat, par exemple : 

• Que la substitution n'opère pas une cession de contrat, 
• D’indiquer les règles légales applicables à l'opération de substitution (la substitution n’est pas soumise aux formalités prévues aux articles 1323-1324).

💡Bon à savoir : En raison des incertitudes juridiques, il est recommandé d'enregistrer l'acte de substitution, particulièrement dans le cas des promesses unilatérales de titres de sociétés (articles 728 et 1655 ter du code général des impôts), pour éviter la nullité de l'acte.

Modèle de clause de substitution : comment choisir le bon ? 

Avant de choisir un modèle de clause de substitution, veillez à ce qu’il soit complet et détaillé. Il devrait a minima prévoir les mentions ci-dessous. 

Identification claire des parties

La clause de substitution doit clairement identifier toutes les parties impliquées dans le contrat. Cela inclut non seulement les parties initiales, mais également la ou les parties susceptibles d'être substituées. La mention précise des noms, adresses, et éventuellement des informations juridiques pertinentes (numéro d'identification, statut juridique, etc.) est essentielle pour éviter toute confusion.

Détails de la substitution

Il est crucial de définir les conditions et modalités exactes de la substitution. Cela peut comprendre :

• Le processus de substitution : Comment et à quel stade la substitution peut-elle se produire ?
• Les conditions de substitution : Quelles conditions doivent être remplies pour que la substitution soit effective ?
• Les limites de la substitution : Y a-t-il des restrictions quant à qui peut être substitué ou dans quelles circonstances ?

Droits et obligations des parties

La clause doit détailler comment les droits et obligations des parties initiales sont transférés au substitut. Cela implique de clarifier quels sont les obligations et droits qui sont transférés. Les implications de la substitution sur les termes du contrat, comme le prix, les délais, ou les conditions spécifiques, doivent être clairement énoncées.

Conséquences juridiques de la substitution

Il est important de mentionner les conséquences juridiques de la substitution, notamment en ce qui concerne la responsabilité des parties avant et après la substitution. Cette section doit répondre à des questions telles que : qui est responsable des obligations contractuelles en cours ou passées après la substitution ?

Clause de non-modification des conditions initiales essentielles

Une mention spécifique doit être faite pour s'assurer que la substitution ne modifie pas les termes initiaux essentiels du contrat, sauf si cela est expressément prévu. Cela garantit la stabilité du contrat et la protection des intérêts de toutes les parties.

Modalités de notification et d'acceptation

La clause peut  décrire le processus de notification et d'acceptation de la substitution, le cas échéant. Cela inclut la manière dont les parties seront informées de la substitution et comment elles peuvent exprimer leur consentement ou leurs objections.

Conclusion 

En définitive, la clause de substitution est un outil juridique polyvalent et puissant, offrant aux parties contractantes et aux juristes une capacité d'adaptation et une flexibilité dans une multitude de scénarios. 

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